周四(10月5日)，高通胀、飙升的抵押贷款利率以及因人口增长所带来的对住房需求的压力，这些因素是今天和四十年前之间的一些相似之处。

美国房贷利率连续第四周上升，达到了2000年12月以来的最高水平。房地美周四在一份声明中表示，30年期定息贷款的平均利率从上周的7.31%升至7.49%。美国房贷利率自8月中旬涨破7%以来居高不下，推动贷款申请数量降至28年来最低点。高企的利率和房价将潜在买家拒之门外，对他们来说这是有史以来最难以负担的楼市之一。现任房主不愿放弃成本较低的贷款，助长了全美范围内房源短缺之势愈演愈烈。房地美首席经济学家Sam Khater在声明中表示：“通胀和就业市场的变化以及美联储下一步行动的不确定性等多重因素推动房贷利率达到了一个世代以来的最高水平。不出所料，这正在压低购房需求。”

美国银行在周四的一份报告中表示：“我们认为，与2008年的房地产崩盘相比，1980年代是当今市场的一个更好的类比。”

通货膨胀在1970年代一直飙升，一直持续到1980年代。同时，房贷利率从大约9%上升到1981年的18%。与此同时，婴儿潮一代（baby boomers）正处于他们购房的黄金时期，也就是最适合购房的年龄。

快进到2023年，通货膨胀飙升，30年期固定抵押贷款利率从约3%上升至7%以上，而千禧一代（millennials）正处于他们购房的黄金时期，因此他们推动了住房需求的积压。

那么，这对未来的房地产市场意味着什么呢？

美国银行表示，这意味着价格不太可能从现在开始上涨，并且可能会小幅下跌，但幅度不会像2008年房地产崩盘期间那么严重。

问题是当今的消费者能够忍受高抵押贷款利率多久，因为这将许多千禧一代的负担能力推向了难以承受的水平。

美国银行表示：“持续居高不下的抵押贷款利率应该会让短期内购房决定变得更具挑战性。实际上，即使是有利的人口结构（指的是购房需求强劲的特定人口群体，比如年轻家庭）在1980年代并未足以支撑房地产市场，而且很可能在这次情况也大致相同。”

该银行补充说，当今的房地产市场与20世纪80年代的房地产市场还有其他相似之处。1979年房价飙升了16%以上，随后基本持平，1982年同比增速放缓至仅0.5%。此外，现有房屋销售从高峰到低谷下降了54%。

COVID-19大流行后，房价上涨了近21%，然后在6月份同比增长趋于平缓至0%。与此同时，现房销量暴跌近40%。

美国银行表示，目前还没有出现过度住房开发的迹象，家庭债务也不是太令人担忧，但警告称，由于潜在购房者难以跟上不断飙升的抵押贷款利率，未来可能会出现更多动荡。

美国银行总结道：“有限的库存、高房价和劳动力短缺可能在未来一段时间内成为阻碍因素，但好消息是，单户家庭建筑许可证在过去几个月里一直保持稳定。随着美联储降息，购房能力可能会得到改善。在那时，我们应该看到一个更加稳定和健康的房地产市场。在那之前，请保持耐心，我们可能会经历一段不稳定的时期。”

与此同时，里士满联邦储备银行行长汤姆·巴金在接受“Odd Lots”播客采访时解释说，尽管美联储的利率政策降低了对房屋的需求，但库存短缺阻碍了房屋价格的实质性改善。

抵押贷款利率飙升至22年来的最高水平，超过了7%，而房屋价格的S&P CoreLogic Case-Shiller指数在7月创下了新纪录。与此同时，Zillow的经济学家预测，房价仍有上涨空间。

巴金表示：“如果你的抵押贷款利率是3%，你不会急于出售房屋并转为7%的抵押贷款，这只是改变了金融计算方式。因此，你在影响方面看到的仍然是非常有限的待售房屋供应。”

他补充说，房地产市场最终仍然是不平衡的，这可能意味着除了房地产行业以外的其他行业需要减缓增长。

巴金说：“为了实现平衡，可以通过多种不同的商品和服务以不同的方式定价来实现。你不只是要调整一个元素。现在，房地产是经济的重要组成部分，所以如果租金和房价能够趋于平衡，那将是有益的。但是相对价格一直在变动，如果我们看到的是对房屋需求出现长期性的增加，那可能意味着房价降幅减小，而其他商品价格降幅增加。”